Définition du viager

Le terme viager tire son origine du mot « viaje », qui signifiait en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque une incertitude, un aléa quant à sa durée — une donnée humaine laissée au hasard de la vie.

Telle est justement la caractéristique essentielle de la vente en viager : être un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964 du Code civil).

Le viager est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente annuelle et viagère (revenus réguliers à vie) au profit du vendeur. Cette rente est généralement versée mensuellement.

Cette pratique de l'achat en viager est particulièrement bien réglementée. Elle dispose d'outils de calcul qui permettent de valoriser les deux parties selon un barème établi pour garantir la meilleure solution possible. Son fonctionnement est encadré pour offrir la plus grande sécurité aux vendeurs comme aux acquéreurs.

Un principe équilibré consacré par l'exemple

Le concept du viager est très ancien en France — il fait partie d'une certaine tradition pour beaucoup de familles dans la constitution de leur patrimoine immobilier. La réglementation du viager est d'ailleurs inchangée depuis 1804, date du Code Napoléon. Cette stabilité juridique en fait un dispositif extrêmement fiable.

La vente en viager : un échange de bons procédés

Le recours à la vente viagère offre des possibilités étendues à tous les protagonistes :

• Au vendeur (« crédirentier ») : rentabiliser un ou plusieurs biens dont il est propriétaire en se procurant un complément de retraite garanti à vie et fiscalement intéressant.
• À l'acquéreur (« débirentier ») : se constituer un patrimoine immobilier sans souci, avec un effort d'épargne maîtrisé.

Vendre son logement en viager est une excellente solution pour les propriétaires soucieux d'améliorer leur retraite en toute confiance. La signature d'un tel contrat offre en effet la possibilité de percevoir une rente mensuelle versée à vie : c'est un revenu complémentaire garanti.

Bien vendre en viager

Afin d'accompagner les vendeurs dans leurs choix, il convient de bien évaluer la situation pour vendre en viager dans les meilleures conditions. Les conseillers de Viager Europe sont des experts de terrain, proches de vos attentes, qui souhaitent avant tout vous aider à trouver la formule la plus adaptée à votre projet de vie.

Tout peut se vendre en viager : biens immobiliers d'habitation ou commerciaux, mobilier, bijoux, tableaux, et même capitaux. Il n'y a pas d'âge pour vendre en viager (même occupé), car il y a un acquéreur pour tout bien et des taux correspondant à tous âges.

Un viager peut même être revendu : l'intégralité des conditions de l'acte initial doit être respectée, notamment le montant exact de la rente due. C'est alors le premier débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée.

On peut également vendre en viager même en présence d'enfants. C'est souvent la solution choisie par de nombreux vendeurs pour organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d'éventuels problèmes entre les ayants droits.

L'établissement du contrat

Une vente en viager est matérialisée par la signature d'un acte authentique chez un notaire. Son établissement exige une grande vigilance et l'inclusion de clauses précises. En effet, le viager étant un contrat de plus ou moins longue durée, il doit être rédigé de manière à anticiper toutes les situations.

Exemples de clauses lourdes de conséquences :

• Répartition des charges et travaux entre crédirentier et débirentier.
• Indexation de la rente principale et de son éventuel complément.
• Abandon de jouissance en cas de départ en résidence senior.
• Clause « privilège de vendeur et action résolutoire » qui garantit au vendeur le paiement de la rente viagère.

La fiscalité du viager

Les rentes viagères bénéficient d'un abattement fiscal intéressant, qui augmente avec l'âge du crédirentier au moment du premier versement :

• 30 % avant 50 ans.
• 50 % entre 50 et 59 ans.
• 60 % entre 60 et 69 ans.
• 70 % à partir de 70 ans.

La rente réversible est exonérée de droits de succession au décès du premier conjoint (article 793-1-5 du CGI). L'administration fiscale retient, pour l'application de ce barème, l'âge du vendeur le plus âgé calculé au jour de la signature de l'acte authentique.

Pourquoi choisir le viager aujourd'hui ?

Le viager — principalement occupé (90 % des transactions) — est une solution intéressante qui répond à des problèmes d'actualité :

• La retraite : tant pour le vendeur qui en profite immédiatement que pour l'acquéreur qui la prépare.
• Le logement : possibilité pour l'acquéreur d'accéder à la propriété en centre-ville, où les programmes immobiliers sont rares et les prix inabordables.
• Le placement : alternative tangible aux placements financiers souvent incertains.
• La succession : solution aux familles recomposées ou aux problèmes latents entre héritiers.
• La transmission : réduction des droits importants à payer à l'État en l'absence d'héritiers directs.

Afin d'être au mieux renseigné et aiguillé selon votre cas — et surtout afin d'éviter tout souci pendant la vie de votre viager grâce à une rédaction sérieuse et adaptée du contrat initial — il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du viager.