Expert en viager
& nue-propriété

Le viager est un mode de vente immobilière dans lequel l'acquéreur verse un bouquet (capital initial) puis une rente mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Il existe plusieurs formes : le viager occupé (le vendeur conserve un droit d'usage), le viager libre (le bien est disponible immédiatement), la nue-propriété (acquisition de la propriété sans jouissance) et la vente à terme (durée fixe, pas de notion d'aléa). En France, le viager représente environ 5 000 transactions par an, soit moins de 1 % du marché immobilier, ce qui en fait un segment de niche avec un fort potentiel de valorisation pour les investisseurs.

Le calcul du bouquet et de la rente repose sur trois facteurs : la valeur vénale du bien, l'âge du vendeur (qui détermine l'espérance de vie statistique) et la décote d'occupation (si viager occupé). Le Cabinet Daubry a créé en 1964 le premier barème de référence en France, reconnu par l'ensemble de la profession. La formule simplifiée : Bouquet = Valeur du bien – (Rente annuelle × Coefficient viager). Le coefficient viager dépend de l'âge et du sexe du crédirentier, tiré des tables de mortalité INSEE. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé et la rente faible.

L'achat en viager offre plusieurs avantages financiers : un prix d'acquisition inférieur de 30 à 50 % à la valeur du bien (grâce à la décote d'occupation), un financement sans crédit bancaire (le paiement est échelonné via la rente), des frais de notaire calculés sur la valeur décotée, et une rentabilité potentielle supérieure aux placements classiques. Le viager permet aussi de diversifier son patrimoine immobilier avec un effort d'épargne mensuel modéré (la rente). Depuis 1964, le Cabinet Daubry accompagne les acquéreurs avec une expertise de plus de 60 ans.

Pour le vendeur (crédirentier), le viager offre un complément de revenu garanti à vie grâce à la rente mensuelle, un capital immédiat via le bouquet, le maintien dans son logement (en viager occupé), et une fiscalité avantageuse : seule une fraction de la rente est imposable selon l'âge du vendeur (30 % après 70 ans). Le viager permet aux seniors de monétiser leur patrimoine immobilier tout en conservant leur cadre de vie. Le Cabinet Daubry, expert depuis 1964, assure un accompagnement personnalisé du vendeur, de l'estimation à la signature de l'acte authentique.

En viager occupé, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) : il continue d'occuper le bien jusqu'à son décès, et l'acquéreur verse un bouquet + une rente mensuelle. En nue-propriété, l'acquéreur achète la propriété du bien mais pas la jouissance : le vendeur conserve l'usufruit (il peut l'habiter ou le louer). La différence principale est juridique : le DUH (viager occupé) est personnel et incessible, tandis que l'usufruit (nue-propriété) permet au vendeur de louer le bien. La décote est généralement plus importante en nue-propriété (40-60 %) qu'en viager occupé (30-50 %).